誰もが気軽に参加できる管理組合の実現により、マンション資産価値の維持・向上を目指します。

たかはしマンション管理士事務所のコンセプト

マンションという、区分所有者の皆様にとって大切な資産について、その経済的価値および精神的価値の双方を、可能な限り長期にわたって維持・向上し続けること。
これが、たかはしマンション管理士事務所の究極的なミッションだと考えています。

そして、このミッションを実現するための最大のカギは、
「誰でも気軽に参加できる管理組合を実現すること」
であると確信しています。

ここでは、当事務所のコンセプトについて、少し詳しく述べてみたいと思います。

既存マンションの時代がやってくる

いよいよ日本では、高齢化と人口減少が現実になってきました。それも、過去に例のない急激なペースで進んでいくと言われています。

2017年の今でこそ、新築マンションブームが華やかです。

けれども、人口が下降線をたどる中で住宅の供給は増え続けており、供給過剰を懸念する声も出てきています。用地取得の困難さや建設費の高騰もあって、今後、新築マンションの供給は少なくなっていくのではないかと思います。

そうなれば―――既存マンション、中でも利便性の高いエリアにある物件は、今まで以上に注目が集まっていくに違いありません。

既存マンションの価値は「管理」が左右する

既存マンションの価値を左右するのは、まず「立地」。この点にあまり異論はないと思います。

しかし、どんなに利便性の高いエリアにあっても、他と比べて評価が低いマンションが存在します。その原因の多くは、たいてい不適切な「管理」にあります。

もちろん清掃や修繕といった建物自体(ハード)の維持管理が不適切なら、よく管理されたマンションと比べて大きく価値が下がるのは言うまでもありません。

しかし同時に、たとえば理事会や他の区分所有者への罵詈雑言が頻繁にネットの掲示板に投稿されているようなマンションもまた、市場から敬遠されます。人間関係などソフト面で問題を抱えるマンションは不快なばかりでなく、修繕や規約をめぐってトラブルが生じ、将来的にハード面にも悪影響を及ぼすからです。

ある意味、「立地×管理=既存マンションの価値」と言えるかもしれません。掛け算では、要素のどれかひとつがゼロであれば答えもゼロになります。どんなに立地がすばらしくても、管理がゼロ以下なら価値もゼロ以下。それが、既存マンションです。

また、管理が悪いとマンションの市場価値を下げるだけではありません。そこに長く暮らし、さまざまな思い出が詰まっていても、マンションのハード面やソフト面が荒廃してくると、愛想を尽かして見放す人が次第に増えてきます。

管理が悪いマンションは、精神的な価値まで台無しにしてしまうのです。

「理想のオンパレード」がもたらしたもの

では、マンションの価値を維持するにはどんな管理をすればいいのか?このような話になると途端に、さまざまな“理想”が語られはじめます。

たとえば、マンションの老朽化問題が近い将来に現実となると考えた国交省が、平成13年に公表した「マンション管理適正化指針」には、こんな言葉があります。「マンションの管理の主体は、マンションの区分所有者等で構成される管理組合であり、管理組合は、マンションの区分所有者等の意見が十分に反映されるよう、また、長期的な見通しを持って、適正な運営を行うことが重要である。」

…まったく同感です。上記の部分ばかりでなく、当時の適正化指針が掲げた理想は本当に素晴らしいと思います。

ですが、ここから次々と、微に入り細をうがった“理想”が派生していったのです。

いわく、「理事会とはかくあるべし」「区分所有者の義務とは…」「長期修繕計画のあるべき姿」「駐車場使用者の望ましい選定方法は」「監事は理事の業務執行を監督すべき」等々…適正化指針以降、幾度か改正された標準管理規約およびコメントや各種ガイドラインを読めば、実にバラエティに富んだ“理想”のオンパレードです。

適正化指針の公表から15年が経ちました。せっかく適正化指針という理念を打ち出したにもかかわらず、それが現実に具体化し機能した例は、本当にわずかなものでした。マンションの老朽化に対する懸念も、管理組合が抱える問題も、残念ながら今でもほとんど変わっていないというのが現実です。

理想や理念は、重要です。ですが上っ面だけいくら飾り立てても、地道で現実的な処方箋を用意しなければ、問題が永久に解決されるはずもないのです。

(これは余談ですが、ゆとり教育への反省から「世界トップレベルの理数系」「英語4技能の強化」「国語力の回復」「アクティブラーニング」と、次々に山のような理想論が繰り出された状況と大差ないような気がします。こちらはどうなったかといえば、かつてよりもパワーアップした詰め込み教育が復活しただけで、不都合な点は教育現場に押し付けられ、親の経済力による教育格差は拡大するいっぽうで、これらの問題が正面から取り上げられることはほとんどありません。そして相も変わらず、優秀な頭脳は海外に流出しています。これらに限らず、どうも近頃は、地に足の着いた現実論は人気が無いようです。)

消極的な姿勢を批判することはできない

自らのマンションの資産価値を保全するために、さまざまな努力を重ねている管理組合が増えてきたように思います。中には力をあわせて自主管理を実行する管理組合もあり、そのご努力には本当に敬服いたします。そのような取り組みが順調で、大きな異論もなく継続できるならば、それこそ理想的です。

しかし、いっぽうで、このような取り組みが困難な管理組合も少なくありません。勤め人であったりご高齢であったりして、管理組合の活動に積極的になれない区分所有者の方が多数存在するのが現実だからです。

積極的になろうとしたところで、すぐに理想のオンパレードと現実のはざまで頭を悩ませることになるのですから、それも無理はありません。社会主義国ではないのですから、無償奉仕を前提とした管理組合活動に対して消極的な姿勢を、誰も非難することはできないのです。

中には、熱心に研究して、私心なく管理組合の活動に尽力される方がいらっしゃいます。このような方を中心として組合全体が活性化するのならば良いのですが、大多数の無関心な方が一部の熱心な方に依存するような構造になってしまうことは望ましくありません。これはこれで、無責任と不公平感を助長することになりかねないからです。

一部の区分所有者に依存した構造は、時としてマンション内の人間関係に大きな亀裂をもたらすことすらあります。それは、取りも直さず、ソフト面におけるマンション管理の失敗に他なりません。

誰でも気軽に参加できる仕組みを作ろう!

マンション管理は、現実に即した、地に足の着いたものでなければなりません。そして、可能な限り特定の組合員の能力や努力に依存しないことが望ましいといえます。

だからこそ、たかはしマンション管理士事務所では、

「組合員の誰もが、気軽に参加できること」

これがマンション管理における最大のキモだと考えているのです。

ある事実が生じるたびに規約や法律と照らし合わせて回答を導きだすのでは、あまりにも非効率で面倒なこと極まりありません。マンション管理を誰もが気軽に参加できるものとするためのポイントは、仕組み作りです。

滞納が起きた時、どのような手順で回収を図るのか?効率的で費用を抑えた大規模修繕を実現する段取りは?誰もが気軽に参加できる管理組合とするためには、このような問題に対処する仕組みを一つ一つ作っていくのが、もっとも近道です。

誰もが気軽に参加できれば、管理組合内部で不正が起こることもありません。無駄な支出を抑えつつ、的確なタイミングで修繕を行うことも当たり前にできるはずです。

誰もが気軽に参加できる管理組合を作ることは、取りも直さずマンションを半永久的に持続可能なものとし、資産価値を維持することにつながっていくのです。

お気軽にお問い合わせください TEL 04-7186-6007 受付時間 8:30 - 17:30 [ 土・日・祝日除く ]

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