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Q1管理組合が、組合員から上の階からの騒音について相談を受けた場合
Q

組合員のAさんから、上階に住むBさんの足音がうるさくて眠れないという相談が管理組合に持ち込まれました。 管理組合としてはどのような対応をするべきでしょうか。

A

①まずはきちんと事実確認をしましょう

マンションは共同生活の場ですので、ある程度の騒音は我慢してもらう必要があります。
そこで、まず受忍限度(我慢するのもやむを得ない限度)を超える騒音が発生しているかどうか、きちんと事実確認をする必要があります。

また、その騒音を発生させているのが、Aさんの言う通りBさんなのかどうかということも、確認する必要があります。
調べてみたら、意外にも騒音が直上階からのものでなかった、などということもあるからです。

②貼り紙や注意を喚起する文書の回覧などによって、間接的に問題解決を図る方法があります

単に受忍限度を超える騒音が発生しているというだけでは、このような騒音問題は当事者同士で解決してもらうのが原則です。

もっとも、標準管理規約に準じた管理規約を採用している場合には、専有部分の使用については使用細則を定めるものとされていますから(標準管理規約18条)、規約・使用細則違反の事実がある場合には、理事長が是正を求めることが可能です(下記③)。

しかし、このような規約・使用細則違反に対しても、管理組合としてはまずはできるだけ穏便に円満な解決を図りたいところです。
そこで、まずは貼り紙や回覧を利用して、騒音の発生原因となるような行為を控えてもらうように啓発活動を行うことのも、一つの方法です。

③専有部分の使用方法について規約や使用細則に反している場合には、勧告・指示・警告や差し止め請求を行うことができます

②のような穏便な方法が効果を生まない場合、標準管理規約に準じた管理規約を採用している場合には、規約や使用細則に違反する行為に対して、理事長は是正等のために必要な勧告、指示、警告を行うことができる(標準管理規約61条1項)ほか、理事会決議を経て行為の差し止めを請求することができるとされています(同条3項)。
管理規約等を確認しつつ、段階的な対応をすることが重要でしょう。

④委託管理の場合、管理会社に有害行為の中止請求を求めることも考えられます

マンションの管理業務を管理会社に委託している場合、管理委託契約の中に「有害行為の中止請求」に関する条項があることが多いです(モデル契約書である標準管理委託契約書の場合、11条に定めがあります)。

これは、規約や細則に違反する行為等に対して、管理組合に代わって管理会社が中止を求めることができるというものです。管理会社が消極的な場合には、この条項に基づいたアクションを求めてみることも考えられます。

⑤他の区分所有者にも騒音被害があるようなケースでは、「共同の利益に反する行為」として区分所有法に基づく差し止め請求なども検討の余地があります

建物の区分所有に関する法律6条1項は、(区分所有者が)「建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない」とし、これに違反する行為に対しては、管理組合として行為の停止(差し止め)請求や専有部分の使用禁止請求、区分所有権の競売請求をすることができるとされています(同法57条以降)。
これらの一部は裁判外でも請求可能ですが、ほとんどは裁判上で行使する必要があります。

これらの請求を行うには「共同の利益に反する行為」であることが前提ですから、他の区分所有者にも受忍限度を超えた騒音被害が生じているような場合に、はじめて請求できることになります。
「共同の利益に反する行為」であるかどうかの判断は、騒音問題のようなケースでは微妙なものとなることがあります。事案によっては第三者専門家の協力が必要になるかもしれません。

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